パークシティLaLa横浜に関して、理事長として思うこと 続その1 : 3つの疑問

マスコミ報道を聞いていると、よくわからないことが3つ(本当はもっとそれ以上だけど)ある。順番に記述する。マンション管理士さんならわかるだろうから、どなたか解説をして欲しいものである。

1. このマンション、物理的には4つの建物からなっているが、管理組合は1つではないのか?
建て替え決議は、全区分所有者の4/5以上かつ各棟も2/3以上の賛成が必要と解説しているマスコミがほとんどだけど、実際は団地型ではなく、単棟型ではないのか? 700戸程度、かつ商業用施設がないのであれば、団地型を採用するメリットはないはず。普通全体で1つの管理組合だと思うが、マスコミはちゃんと管理規約に当たったのかな?

2. 契約の商流に入っていない「旭化成」が表に立つのは非常に奇異な感じがする。
旭化成建材のホームページを見ると、たしかに旭化成の100%子会社であるが、法人格は別である。普通は、当事者である旭化成建材が表に立つと思う。補償問題等で、親会社が手伝うことはあっても、それは裏方であり、矢面に立つべきは旭化成建材だと思うのだが・・・「法人格否認」という理論はあるが、それは最後の手段であって、この段階から適用すべきではないと思うのだが・・・

3. 三井住友建設、日立ハイテクノロジーはなぜ出てこない?
マスコミの図によると、三井不動産レジデンシャル — 三井住友建設 — 日立ハイテクノロジー — 旭化成建材という商流だけど、なぜか元請たる三井住友建設、一次下請と言われている日立ハイテクノロジーが表に出てこない。この2者の責任は問わないの? しかも、日立ハイテクノロジーは建設会社とは思えない事業内容なんだけど、なんでここを入れる必要があったのかな?

素人目には、この辺りを追求するマスコミがいないことが気にかかる。

[15/10/22:Thu]

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パークシティLaLa横浜に関して、理事長として思うこと:まとめ

恒例のまとめ。この問題については進展があれば、新エントリーを追加するかもしれませんが、とりあえず現時点でのまとめです。

1. ]パークシティLaLa横浜に関して、理事長として思うこと その1
http://micky0011.blog.fc2.com/blog-entry-47.html

2. パークシティLaLa横浜に関して、理事長として思うこと その2 : 3年半は長すぎる
http://micky0011.blog.fc2.com/blog-entry-48.html
3. パークシティLaLa横浜に関して、理事長として思うこと その2 : 3年半は長すぎる
http://micky0011.blog.fc2.com/blog-entry-49.html

[15/10/22:Thu]


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パークシティLaLa横浜に関して、理事長として思うこと その3 : 「Engineer」を置けば?

データ改竄の問題を防止するにはどうすればいいのか? 斯界の専門家が考えているに違いないので、私のような素人の出る幕ではない。でも、素人は素人なりに考えていることがあるので、その辺りのことを備忘録代わりに。

国際的な土木やプラント工事に関して、標準契約として採用されているものに「FIDIC」というものがある。「FIDIC」がどういうものであるかは、検索すればわかるのでここでは述べない。

注目したいのは、FIDIC が採用している「Engineer」という仕組みである。「Engineer」というのは、発注者、請負人双方から独立した存在であり、しばしば野球におけるアンパイアに例えられる。発注者、請負人間のトラブルというか、差異を埋める役割を果たす役割を果たしている。

国内専門の マンション建設会社には馴染みがなくとも、国際的な工事を請け負っているゼネコンは当然知っている。

国内の建設工事でも、良心的な発注者であると、施工管理は請負人に丸投げすることなく、工事の節目節目ではいわゆる「工程会議」を開催して、工事の進捗状況、品質管理状況をチェックしているはず。そうはいっても、発注者は工事に関して知識も知見も経験も乏しいことがあるので、ともすれば請負人の提出するデータを信じるほかはないと言うことになりかねない。

そこで、この工程会議に「エンジニア」を活用してはどうか? というのが基本コンセプト。ヴァリエーションとしては、「工程会議」のみならず、現場常駐で日々の施工まで見ておくというのもありだと思う。そこまで極端でなくとも、1回/週とか抜き打ちでチェックするとか、いろんな知恵が出せると思う。

「日本では、こういう制度は馴染まない」と主張する向きもあるかもしれないが、そうではない。マンションの大規模修繕においては、「施工監理」を第三者が請け負うのが(すくなくともメガマンションでは)デフォルトなんだから、新築でできないはずがない。声高に反対する向きは、「後ろめたい事がある」のでは? と邪推したくもなる。

今回の横浜の物件が「建替」になるのであれば、実験的に「Engineer」を置いて、その運用を含めた実証実験としてへどうなのか? 有用性が確認できれば、活用が進むであろうし、なにより売主の信用回復に繋がると思うのであるが。災い転じて福となす。老婆心まで。

実は、この「Engineer」制度を導入すればいいと思う業界は別にあって、20年前くらいからそう主張しているんだけどねえ。その業界には国際的な土木やプラント工事に精通している人材がいないのかなあ。

パークシティLaLa横浜に関して、理事長として思うこと その2 : 3年半は長すぎる

マスコミ報道によると、データ改竄は杭だけじゃなくコンクリートにも及んでいそうですね。杭だけなら、下請けに責任押し付ければ済むと考えていたんでしょうが、コンクリートにまで及ぶと「工事施工体制」そのものに欠陥ありということになって、上層部にまで責任が及びかねないから、先手を打って「全棟建替」を提案したのかなあ。姑息だなあ。じゃあ、工事施工体制をどうすればいいのか? という点に関する、私見は、次のエントリーで書く。

ところで、「全棟建替」だと、3年半かあ・・・こっちの結論になった時に、住民をまとめて仮住いさせる場所が用意できるのかどうか? 大三井といえども、相当に難しそうだね。

3年半というのは長いからなあ。中学入学した子供は高校に進学しているし、大学だってほぼ終わり。オリンピックから次のオリンピックまでだものね。

それだけの期間、仮住いとはいえ、ある場所に住んじゃうと、そちらのコミュニティに溶け込んで、今度は 「帰るのは嫌だ!」となりかねない。帰ったって、3年半の年月は確実に住民を変化させている。コミュニティ再建は、真っ白なところから形成するより、確実に労力がかかるであろう。恨み辛みも出かねないから。

パークシティLaLa横浜に関して、理事長として思うこと

横浜のマンションで、杭打ち不良によって、建物が傾いた事件が世間の耳目を騒がせています。当事者となった方は、さぞ心配でしょう。同情に耐えません。
 
本件に関しては、マンションマニア系の有名ブロガー諸先輩が、それぞれの立ち位置で卓越したエントリーを書いているので、あえて付け加えることはありませんが、管理組合理事長として一言。
 
本件解決方法としては売主が提案している全棟建替えか、あるいは損害賠償をもらって引っ越すかの選択肢しかないように思えます。住民としては悩ましいところです。というのも、該マンションは2007年竣工と報じられているので、すでにある程度のコミュニティが形成されていると推測できるからです。
 
住民の中にはこのマンションを終の住処と決めて、地域活動に注力していた人がいいるはずです。また若い子育て世代でも、ママ友ネットワークが出来上がっており、それなりの快適なご近所付き合いをしているだろうなあと思えます。
 
この人たちにとっては、「マンションに住み続ける」ことこそが生活を支える最大の価値だろうと思えます。従って、この人たちは、上記の選択肢のうち、「建替え」を選ぶと思います。
 
一方、子供がいない世帯は、コミュニティとは比較的距離を置いてきた(私が住むマンションでもそうです)と想像がつきます。通勤至便とかの事情がない限り、「損害賠償」を選ぶのではないかなと思います。
 
建替えは、区分所有者の4/5の賛成が必要です。単純に総会出席者の4/5ではなく、全区分所有者の4/5ですから、緩和されたとは言え、相当に高いハードルです。
 
該マンションの区分所有者がどちらを志向するのかは外部からはうかがい知れませんが、何れにしても管理組合、就中理事長が強力なリーダーシップを発揮しなければまとまらないでしょうね。この問題に対処する理事長が、輪番制で選出された理事で「ジャンケンに負けて理事長に就任した」というのではないことを祈ります。
 
たとえ自ら立候補した理事長であっても片手間で対応するには荷が重すぎるなあと思います。本業の仕事をしながらだと、悪くすれば過労死しかねない状況ですから。こういう時には、全部自分でかかえこむのではなく、さっさと専門委員会を作ってそこに作業を任せ、「最後の決断は理事長が行なう」というのが理想でしょう。私だったら、全部自分で抱え込みそうだけど(苦笑)
 
建替えを好むコミュニティができあがっているのなら、そちらから何人かの委員、「損害賠償」派からも相応の人数を出してもらうしかないでしょうね。委員会で問題点をつぶして、何回かの住民説明会を経て総会でしょうね。
 
「建替」が多数だけど、あと僅かで4/5に届かないと言うのであれば、建替えに準じて、「反対する区分所有者の住戸を買い取る」ことが可能なのかどうか、法的検討も行なっておいた方がいいかもしれません。
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