airbnb 対策の規約文言 2/2

CIMG1762.jpg

以下は、某マンションの規約を参考にして、作成したうちの規約である。

「Airbnb」禁止条項

(規約)
第26条 (共用部分等の第三者の使用)
(1項、2項省略)
3 居住者は共用部分等を使用するにあたり、利益を得るために、以下に掲げる行為をしてはならない。
(1) 不特定多数の者を対象に宿泊や施設使用の斡旋もしくは仲介を自らが行う一環として、共用部分等を対象物件の外部者に使用させること、
(2) 不特定多数の者を対象に宿泊や施設使用の斡旋もしくは仲介を行う者を通じて、共用部分等を対象物件の外部者に使用させること、または
(3) 前号までに定める行為を実現するために自ら広告もしくは他者に共用部分等の情報を提供すること。
4 前項第1号および第2号に定める対象物件の外部者(以下「不法転貸先」という)は、本規約およびすべての細則に定める来訪者とみなさない。
5 第3項各号の行為を行なった居住者は、財務会計細則別表に定める特別使用料を管理組合に支払わなければならない。

財務会計細則 別表
(1項から7項省略)
8 特別使用料(規約第26条第5項)
規約第26条第5項に定める特別使用料の金額は、当該行為の対象となる共用部分等1件について50万円とする。

使用細則
第A2条 (共用部分等の標準禁止事項、善管注意義務等)
1 居住者、その来訪者および規約第26条により敷地および共用部分等の一部の使用ならびに立ち入りを承認された者は、本マンションの敷地および共用部分等の使用に当たり、善良なる管理者の注意をもって使用するともに、次の行為をしてはならない。
(1号から17号まで省略)
(18) 本細則各条に定める専用使用権を持つ者、使用契約者、使用を承認された者又は使用資格者が、当該共用部分等を他者に転貸する又は使用させること。ただし、規約又は本細則の別の定めにより禁止されない場合を除く。

読めば解ると思うが、簡単に解説する。

規約第26条第3項では、共用部分を使用するに際して、居住者の義務として、3つの類型の行為を禁じている。ただし、この禁止事項には「利益を得るために」という制限がついている。「業として」行うのは禁止だが、「無償なら可能だよ」という解釈の余地を残している。無償でAirbnb を行うような奇特な住民はいないだろうから、これで良いかな。

ちなみに、「業として」とは、
・利益を得る目的で
・不特定多数を対象に
・反復継続して
ある業務を行うことと解されており、第26条第3項の規定もこの考え方に基づいてできあがっていることが解る。

行為の主体を「区分所有権者」ではなく「居住者」としているのは、区分所有者の同居の家族、区分所有者から専有部分を賃借している賃借人まで広く網を掛けようという趣旨である。

禁止対象となる行為は第1号から第3号に規定されている。第1号は「自らAirbnb 事業を行う」、第2号は「Airbnb 業者を通じて行う」、第3号は「第三者の営業のための情報提供を行う」ことをそれぞれ禁じている。

同条第4項では、Airbnb を通じて宿泊する者は、合法的な来訪者とは見なさない旨規定されている。Airbnb は禁止されているのだから、利用者はいないはず。それでも宿泊する者がいれば、それは権限のない不法侵入者であり、場合によっては警察に連絡できるということを根拠づけている。ここで、「来訪者」というのは、別途定義を置いていて、「居住者を訪問する者で、規約第26条第4項に定める不法転貸先を除く者」としている。明示的に「不法転貸先」(Airbnb を利用して宿泊する者)は除いているわけである。

同条第5項では、それでもAirbnb 営業を行って利益を上げる者がいれば、その利益を召し上げるという規定。具体的には、財務会計細則に規定を置いており、利益が一泊10千円程度として、その50倍の「特別使用料」を支払ってもらうという構造にしている。

また、これは「1件」に対してであり、2晩Airbnb を提供したら、その倍の100万円という事となる。プールやラウンジのあるマンションの場合、「ゲストルーム」、「プール」、「ラウンジ」の使用はそれぞれ別件扱いとする工夫をするのが、より効果的だと思う。

規約本体に規定するだけではなく、規約を受けて制定している使用細則(うちではハード系施設の使い方や禁止事項を定めている)にも、確認的に同様の規定を置いている。それが、使用細則第A2条第1項第18号の規定である。

続いて、「シェアハウス」禁止条項を見ておこう。Airbnb と異なり、こちらは専有部を複数の者が共同使用する事となるので、そこに注目して規定している。

使用細則
第A1条 (専有部分および専用使用部分の共通遵守事項)
4 専用部分を第三者に貸し出す際は、複数の契約者に共同で使用させてはならない。

「シェアハウス」という定義が難しいが、以下のように考えている。

まず、対象となる行為は「専用部分を第三者に貸し出す」行為としている。区分所有者が現に居住しているかどうかは問題ではない。実際問題としては、区分所有者が現住していれば管理組合としては区分所有者を相手にいろいろと働きかけうる。非居住の場合、管理組合からの働き掛け先が解らずに困ることになる。実際には「シェアハウス」に出すくらいだから、区分所有者は現住していないだろう。

そして、貸し出す際に「複数の契約者に共同で使用させる」行為を、「ハウス」を「シェア」するととらえて禁止している。実際には防犯上、何らかの部屋の改造工事が必要だろう。工事申請が出てくるので、そこで捕捉できると考えているので、上の規定で十分網を掛けられるのかなと本件については楽観的である。

ブリリアマーレ有明さんの規定は、専有部に不特定の縁故者以外の人間が「宿泊」することも禁じていて、その結果シェアハウス、Airbnb 防止効果を上げようとしてる。うちは、Airbnb に関しては、専有部の貸し出しを禁ずる所までは踏み込まず、共用部の使用を禁ずるだけにとどまっているのが、異なるところ。共用部利用の有無にかかわらず、「非縁故者がマンション内に入ってくること自体が、住民にとってストレスとなる」という思想であろう。うちは逆に「専有部内でAirbnb 営業するのまでは関知しないけど、共用部を使わすのは止めてね」という考え方。

どちらが良いというわけで歯無く、マンション毎の文化の差であろう。

マンプロ

CIMG3553.jpg



大規模修繕の監理を頼んだ設計事務所が「『マンプロ』(マンションのプロという意味らしい http://www.manpro.jp)というマンションの理事会運営に役立つサイトを立ち上げたので、ぜひ会員登録して欲しい」と言ってきた。

この種の理事会お助けサイトがこの頃はやりのようで、あちこちで目につく。その運営主体は、管理会社、建設会社、業界団体、マンション管理士などが多く、設計監理会社というのは珍しい。2000年以降に建設されたタワーマンションが1回目の大規模修繕を迎える時期になってきているので、その設計監理を受注するための宣伝ということであろう。もちろん、うちのような既存のお客さんとのつながりもキープしておいて、スポットの設計等を受注しながら次の大規模修繕につなげていこうという魂胆もあるだろう。

理事会のサポートだけでなく、防災やイベント用品の販売も手がけており、理事会がメンバーであるマンションの住民は割引価格で物品の購入ができるという触れ込みだ。ページを見ると、夏祭りのヨーヨー釣りセット、祭り用法被などを扱っているので、この種の物資の調達ノウハウがない管理組合は便利かもしれない。

理事会の運営に関しては、マンション管理士、弁護士、会計士等に相談できるという触れ込みだけど、うちは理事長がRJC48のメンバーであり、いざとなるとそっちに相談するほうが実務に根ざした解決方法が得られるだろうという判断もあり、「マンプロに加入するメリットはあまりないよねえ」と考えて、申し込みはほったらかしていた。

ところが、付き合いのある営業さんが「ぜひ、参加して下さい。申込書はこっちで書きます。判子だけいただければ・・・」と熱心に参加を慫慂するので、「わかった」と折れてしまった。早速申込書が届けられて、判子を押して出したところである。早速「マンション管理組合の理事になったら読む本」という本が送られてきた。これはマンプロ加盟特典として頂いたものである。読後感は別のエントリーとしてそのうちアップするつもり。

早速セミナーを8月22日(土)に実施するらしくて、「参加して下さい」と誘われるが、午前中理事会、午後は夏祭りの前週準備。欠席するわけには行かないから、丁寧にお断りしておいた。今後、どういう付き合いになるのかわからないが、チャネルを広げておくことはいいことなので、是々非々で行くしかないなあ。
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。