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airbnb 対策の規約文言 2/2

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以下は、某マンションの規約を参考にして、作成したうちの規約である。

「Airbnb」禁止条項

(規約)
第26条 (共用部分等の第三者の使用)
(1項、2項省略)
3 居住者は共用部分等を使用するにあたり、利益を得るために、以下に掲げる行為をしてはならない。
(1) 不特定多数の者を対象に宿泊や施設使用の斡旋もしくは仲介を自らが行う一環として、共用部分等を対象物件の外部者に使用させること、
(2) 不特定多数の者を対象に宿泊や施設使用の斡旋もしくは仲介を行う者を通じて、共用部分等を対象物件の外部者に使用させること、または
(3) 前号までに定める行為を実現するために自ら広告もしくは他者に共用部分等の情報を提供すること。
4 前項第1号および第2号に定める対象物件の外部者(以下「不法転貸先」という)は、本規約およびすべての細則に定める来訪者とみなさない。
5 第3項各号の行為を行なった居住者は、財務会計細則別表に定める特別使用料を管理組合に支払わなければならない。

財務会計細則 別表
(1項から7項省略)
8 特別使用料(規約第26条第5項)
規約第26条第5項に定める特別使用料の金額は、当該行為の対象となる共用部分等1件について50万円とする。

使用細則
第A2条 (共用部分等の標準禁止事項、善管注意義務等)
1 居住者、その来訪者および規約第26条により敷地および共用部分等の一部の使用ならびに立ち入りを承認された者は、本マンションの敷地および共用部分等の使用に当たり、善良なる管理者の注意をもって使用するともに、次の行為をしてはならない。
(1号から17号まで省略)
(18) 本細則各条に定める専用使用権を持つ者、使用契約者、使用を承認された者又は使用資格者が、当該共用部分等を他者に転貸する又は使用させること。ただし、規約又は本細則の別の定めにより禁止されない場合を除く。

読めば解ると思うが、簡単に解説する。

規約第26条第3項では、共用部分を使用するに際して、居住者の義務として、3つの類型の行為を禁じている。ただし、この禁止事項には「利益を得るために」という制限がついている。「業として」行うのは禁止だが、「無償なら可能だよ」という解釈の余地を残している。無償でAirbnb を行うような奇特な住民はいないだろうから、これで良いかな。

ちなみに、「業として」とは、
・利益を得る目的で
・不特定多数を対象に
・反復継続して
ある業務を行うことと解されており、第26条第3項の規定もこの考え方に基づいてできあがっていることが解る。

行為の主体を「区分所有権者」ではなく「居住者」としているのは、区分所有者の同居の家族、区分所有者から専有部分を賃借している賃借人まで広く網を掛けようという趣旨である。

禁止対象となる行為は第1号から第3号に規定されている。第1号は「自らAirbnb 事業を行う」、第2号は「Airbnb 業者を通じて行う」、第3号は「第三者の営業のための情報提供を行う」ことをそれぞれ禁じている。

同条第4項では、Airbnb を通じて宿泊する者は、合法的な来訪者とは見なさない旨規定されている。Airbnb は禁止されているのだから、利用者はいないはず。それでも宿泊する者がいれば、それは権限のない不法侵入者であり、場合によっては警察に連絡できるということを根拠づけている。ここで、「来訪者」というのは、別途定義を置いていて、「居住者を訪問する者で、規約第26条第4項に定める不法転貸先を除く者」としている。明示的に「不法転貸先」(Airbnb を利用して宿泊する者)は除いているわけである。

同条第5項では、それでもAirbnb 営業を行って利益を上げる者がいれば、その利益を召し上げるという規定。具体的には、財務会計細則に規定を置いており、利益が一泊10千円程度として、その50倍の「特別使用料」を支払ってもらうという構造にしている。

また、これは「1件」に対してであり、2晩Airbnb を提供したら、その倍の100万円という事となる。プールやラウンジのあるマンションの場合、「ゲストルーム」、「プール」、「ラウンジ」の使用はそれぞれ別件扱いとする工夫をするのが、より効果的だと思う。

規約本体に規定するだけではなく、規約を受けて制定している使用細則(うちではハード系施設の使い方や禁止事項を定めている)にも、確認的に同様の規定を置いている。それが、使用細則第A2条第1項第18号の規定である。

続いて、「シェアハウス」禁止条項を見ておこう。Airbnb と異なり、こちらは専有部を複数の者が共同使用する事となるので、そこに注目して規定している。

使用細則
第A1条 (専有部分および専用使用部分の共通遵守事項)
4 専用部分を第三者に貸し出す際は、複数の契約者に共同で使用させてはならない。

「シェアハウス」という定義が難しいが、以下のように考えている。

まず、対象となる行為は「専用部分を第三者に貸し出す」行為としている。区分所有者が現に居住しているかどうかは問題ではない。実際問題としては、区分所有者が現住していれば管理組合としては区分所有者を相手にいろいろと働きかけうる。非居住の場合、管理組合からの働き掛け先が解らずに困ることになる。実際には「シェアハウス」に出すくらいだから、区分所有者は現住していないだろう。

そして、貸し出す際に「複数の契約者に共同で使用させる」行為を、「ハウス」を「シェア」するととらえて禁止している。実際には防犯上、何らかの部屋の改造工事が必要だろう。工事申請が出てくるので、そこで捕捉できると考えているので、上の規定で十分網を掛けられるのかなと本件については楽観的である。

ブリリアマーレ有明さんの規定は、専有部に不特定の縁故者以外の人間が「宿泊」することも禁じていて、その結果シェアハウス、Airbnb 防止効果を上げようとしてる。うちは、Airbnb に関しては、専有部の貸し出しを禁ずる所までは踏み込まず、共用部の使用を禁ずるだけにとどまっているのが、異なるところ。共用部利用の有無にかかわらず、「非縁故者がマンション内に入ってくること自体が、住民にとってストレスとなる」という思想であろう。うちは逆に「専有部内でAirbnb 営業するのまでは関知しないけど、共用部を使わすのは止めてね」という考え方。

どちらが良いというわけで歯無く、マンション毎の文化の差であろう。
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コメント

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Re: 返信ありがとうございます

大雨対応に追われていて、返事が遅くなりました。

管理人さんは常駐していないんですか?
いれば誰が理事長なのかはわかると思いますので、
連絡を取ってもらえればいいと思いますよ。

また、近所の区分所有者に聞けばわかるはず。
総会資料には「理事の選任」という議案がありますので。

クレーマー扱いはひどいですね。
平穏に暮らしたいだけなのにね

返信ありがとうございます

ミッキー・エヌ様
返信頂きありがとうございます!

お忙しい中何度も申し訳ありません。
1つ、お伺いしてもよろしいでしょうか。
管理組合の方と連絡を取るには、管理会社に聞いたら教えてもらえるものなのでしょうか?
賃貸管理会社と建物管理会社の2社が仲介しているのですが、
最初に建物管理会社に連絡したときは、 「規約違反」との答え、後日賃貸管理会社から「オーナーの了承済、問題ない(建物管理会社の勘違い)」とのことで・・
果たして管理組合の方にこの問題が通っているのかが少し疑問なのです。(aribnbに限らず、住宅→商用にする場合に管理組合に通さず、オーナーと契約者だけでの取り決めとなってしまっているケースがあるのかは分かりませんが・・・)

ちなみに・・・おとついも夜中の騒音がやはりひどく、主人の方から賃貸管理会社に電話をし、
騒音が直っていないことと、他は住居として使われているのだから、なるべくこの部屋も住居目線で使って欲しいこと(騒音・共用部のマナーを守る・宿泊人数を減らす)
を伝えてもらったのですが
クレーマー対応のような、めんどくさそうに対応されたそうで・・・結局昨夜も騒音は直らず、きっと伝えて頂けなかったのだと思います。泣
隣接しているのが私たちの部屋だけなので、私たちばかり連絡してしまうのも原因だと思いますが。
ミッキー・エヌ様の仰るとおり、私たちはただ平穏無事に生活したいだけなのです。。

本当は隣が今後もairbnbをやるのであればそれで、上手くやっていきたいと思っていたのですが
管理会社もこんな感じですし、日々生活の質が下がっている実感がありますので、
もしこのまま何も改善されないのであれば、禁止に向け色々方法を考えていこうと思っています。

大変な様子ですね

コメントありがとうございます。
ブログに開いた通り、うちはまだ実例はないのですが、やはり不特定多数の外部の人間が出入りするのは避けたいと思って、予防措置的に禁止条項を入れました。

やはり管理組合(特に理事長)が、積極的に動いてくれないと住民のできること決まってますものね。
旅館業方と建築基準法に照らせば、違反の可能性が高いので、そちらを指摘して、「禁止」に持っていくというのが筋かなという気はします。法律に詳しい人に聞けばちゃんと教えてくれると思いますので、本気で禁止したいのであればそういう方法もアリかと。

賃貸だからといっても、平穏無事に暮らしたいというのは当然のことです。管理組合としては「賃借人にいうことは、相手にしない」とうのはおかしいです。管理組合の任務は「資産価値を維持すること」ですので、賃借人の指摘だろうが、区分所有者の指摘だろうが、資産価値を損なう行為にはしかるべき対応をするのが本来の姿ですものね。

マンションは社会の縮図です。いろんな問題が発生します。私も経験したことはなるべくブログにしていくつもりですので、今後ともよろしくおねがします。

Re: No title

コメントありがとうございます。
これから防災関係のセミナーで出かけるので、後でコメント書かせていただきます。

ちょっと抜け道が

>うちは、Airbnb に関しては、専有部の貸し出しを禁ずる所までは踏み込まず、

これ泊めてしまえばあとは知らん論理が成り立ちます

>マンション毎の文化の差

ではなく

マンションがAirbnb貸し出し収益に好適であるかどうかの差であろう

ちなみに

裏方マンションではAirbnbなどは目が・である


それにしても認証用キーワードみずらい(ーー;)


わらわら(*^_^*)

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