お隣さんの夏祭り

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お隣のマンションの夏祭りに招待されている。招待券が管理室にあるので、それを持って出かける。うちと同じシステムを採用していて、現金は扱わない方針。全て金券で処理しているので、まずは引き換えから。

昼前だけど、祭りとあれば飲まないと失礼だろう。普段は飲まない(飲めない)生ビールを飲んで、まったりとしている。ここは麒麟かあ。うちはアサヒだけど、微妙に違いが出る所が面白い。

うちのマンションからも結構訪れている。学校のママさん友達も多いし、子供同士も「遊びにおいでよ!」と誘い合っているんだろうなあ。先日、うちの祭りで見かけたことのある子供たちを大勢発見したなあ。子供にとっては、遊ぶ口実だものね。

夜にはある件に関する住民説明会がある。あまり酔っ払って出るわけにはいかないから、そこそこの所で、関係者に挨拶して引き上げる。運営側ではなく、純粋にお客としていくと祭りって楽だねえ。考えたら、第1回の祭りから13年間、25回ずっと開催側だものねえ・・・

他マンションの夏祭り

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同じ沿線の夏祭りに招待されたので、訪問。昼前にマンションに到着すると、もう盛り上がっている。ここの理事長のYさんにご挨拶、その後招待してくれたTさんと1時間くらいしゃべっていた。マンションの理事同士だから、当然マンション管理の話題になる。植栽業者の話や、管理会社の話など、理事以外からだと、「なんで、そんな話が面白いの?」と言われても仕方ない。

話の途中では、マンションの作業委託先のフロント、担当者、現場代理人など業者に紹介される。向こうにとってみれば、こっちは潜在顧客だものね。

12時過ぎてサンバの時間。私の日頃の行いが良いおかげか、朝からの小雨が上がったので、芝生広場で。室内じゃ盛り上がらないからねえ。観客の廻りを踊り歩いたり、一緒に踊ったり、子供たちに太鼓を叩かせたりして、盛り上げ方が上手。このサンバチームは祭りの準備委員長が見つけてきたそうで、さすが顔が広い。今度、紹介してもらおうかな。

そうこうしているうちにフィナーレが近い。どこでもビンゴは欠かせないようだ。見ていると、開いた札の表示がわかりにくいので、指摘しておく。ビールやアテなど無料で飲み食いさせてもらっているから、少しはアドバイスしないとね。

最後は全員で合唱だが、なぜかステージに上がって一緒に歌う。合唱が終わったら、「記念撮影しましょう!」って、写真の撮影まで仕切ってしまった。理事長というのは仕切りたがるものなのだ。

「マンションの新たな管理ルールに関する検討会報告書」に対する反対意見書公開 

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昨日のエントリーは、リンク先だけだったので、ちょっと不親切でしたね。本文を引用しておきます。


「マンションの新たな管理ルールに関する検討会報告書」に対する反対意見書公開 [15/05/28:Fri]
https://note.mu/micky_enu/n/n6f3a6d65068c

国交省の「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」が、「いわゆる『コミュニティ条項』を標準管理規約から削除すべし」という報告書を公にしたのは、記憶に新たなところ。私のブログでも取り上げた↓
https://note.mu/micky_enu/n/n004d6d9db31f

これに対して、マンション管理の当事者であり、その影響を最も強く受ける管理組合の有志が「国交省の方針には問題あり。反対である!」という意見書を関係省庁に提出、あわせてプレスリリースを行なった。首都圏を中心とする大規模マンションもこぞって反対し、13マンションが「賛同者」として名を連ねている。

意見書は、上記報告書を分析検討の上、そのロジックまた根拠となっている判例解釈に牽強付会な点があることを指摘し、責任ある行政としてなすべきことを具体的提言としてまとめて、実行を求めている。

意見書、プレスリリースはこちらから↓

http://www.midskytower.com/

本件については、続報を書くつもりです。(書き上げていない段階でアップするのはミッキーとしては非常に珍しい)

「マンションの新たな管理ルールに関する検討会報告書」に対する反対意見書公開 続報その1 [15/05/29:Fri]
https://note.mu/micky_enu/n/n569cf90d402e

5月28日にアップした件(https://note.mu/micky_enu/n/n6f3a6d65068c)の続報。主として、「マンションの新たな管理ルールに関する検討会報告書」に対する反対意見書の内容についての感想というか、よもやま話。

意見書の内容は、法律論(判例についての分析)、政策論(国交省の方針変更、総務省の「管理組合を自治会と同列に扱うべし」という通達との矛盾)の観点から論じており、法律に詳しくない人にとっては、とっつきにくい感じがあるが、マンション管理組合関係人なら一読して置くべき内容である。もちろん、私も読んでいる。

報告書を読んでいただければわかるので、内容は再掲しないが、国交省研究会では、コミュニティ条項削除の問題は法律問題としている。ここがキーポイント。

すなわち、マンション標準管理規約の上位規範である区分所有法の解釈問題と言う立場である(その割には、区分所有法の解釈について判示した判例のうち、自分たちの議論に都合のいいものだけを恣意的に引用したり、論じていもいない争点についてあたかも裁判所が判断したかのような書きぶりだが。更には、自分たちの立論に都合の悪い判例については、言及すらしないという偏波的態度は問題だと思う。「裏になにかある」と勘ぐられてもやむをえまい)

この「法律論」というのが問題で、世の中の多くの論調が「マンション標準管理規約を採用するかどうかは、個別のマンションの判断。採用しないところには影響はない」というのは、おめでたいのである。「法律論」と言っている以上、標準管理規約の問題ではなく、区分所有法の問題なのだから、否応なしに巻きこまれることとなる。ここを看過してはならない。

つまり、対岸の火事だと思って高みの見物を決め込んでいると、いつのまにかその火が自分の足元に及んでくるのだ。その時に慌ててももう遅い。問題点は上記意見書で、詳細に議論されているのだから、現時点で把握して置くべきである。

政策論については、このブログでは論じないが、こちらも種々問題あるのは、世の中の識者の指摘通り。むしろこちらをメインにした論調が多いから、私のような素人が繰り返すことはあるまい。

「マンションの新たな管理ルールに関する検討会報告書」に対する反対意見書公開 続報その2 [15/06/06:Sat]
https://note.mu/micky_enu/n/n42da3cef6fb1

その2では、諸先輩方のコメントへのリンクを張っておこうかと思っていたが、歌って踊れる美男子理事長の集まりであるRJC48 (http://rjc48.com/)でセンターをつとめているはるぶーさん(http://ameblo.jp/haruboo0/)に先を越されてしまった(苦笑)

彼のブログは、キーノートを使ってプレゼンしているかわいい豚さんのアバターがあって、「冗談かな?」って思うが、本人曰く「よく似ている」。実際にお目にかかると多少デフォルメしていることがわかりますが。

それはさておき、パブコメの受付が開始されたら、「ミッキーがすんでいるマンションとして、どうするんだ?」という対応を迫られる。理事会の総意を確認しなければならないけど、理事長としては「パブコメを出すつもりはない」。

上記反対書を上回る意見書を書こうと思ったら、それこそ判例の検索からその読み込み、解釈など長大な時間がかかるのは目に見えている。だれかがやってくれれば任せるが、ミッキー以外には担当する理事はいないだろうから、結局私がやることになる。

時間が有り余っていれば別だが、その時間があれば自分のマンションの問題解決に使いたい。このブログにもアップしているように、まだまだ盤石とはいえない3流マンションだから、対応せざるをえない問題が山積しているのだ。

自分の頭の蠅も追えない理事長が、天下国家を論じても迫力がない。意見書をまとめてくれた代表者には後ろめたいが、「マンション管理のレベルが低い」ということで宥恕していただくしかないなあm(__)m




コミュニティ条項の削除?

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いつも独創的で素敵な意見を公開してくれるはるぶーさんがコミュニティ条項のまとめ(http://ameblo.jp/haruboo0/entry-12068920077.html)を書いているので、真似して私の書き込みの紹介。はるぶーさんのようにネットを渉猟していろんな立場の意見を集約するという技術が伴わないんで、自分の偏見だけで書いています。

リンク先は「note」というツイッターとブログの合体したようなところですが、検索機能が今ひとつなので、FC2 に引っ越しした次第。過去記事は手元にあるので、徐々に紹介していきます。

それにしてもパブリックコメント募集のお知らせは出ないなあ。このまま立ち消えになるのかな。

1. 「マンションの新たな管理ルールに関する検討会報告書」に対する反対意見書公開
https://note.mu/micky_enu/n/n6f3a6d65068c

2. 「マンションの新たな管理ルールに関する検討会報告書」に対する反対意見書公開 続報その1
https://note.mu/micky_enu/n/n569cf90d402e

3. 「マンションの新たな管理ルールに関する検討会報告書」に対する反対意見書公開 続報その2
https://note.mu/micky_enu/n/n42da3cef6fb1

airbnb 対策の規約文言 2/2

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以下は、某マンションの規約を参考にして、作成したうちの規約である。

「Airbnb」禁止条項

(規約)
第26条 (共用部分等の第三者の使用)
(1項、2項省略)
3 居住者は共用部分等を使用するにあたり、利益を得るために、以下に掲げる行為をしてはならない。
(1) 不特定多数の者を対象に宿泊や施設使用の斡旋もしくは仲介を自らが行う一環として、共用部分等を対象物件の外部者に使用させること、
(2) 不特定多数の者を対象に宿泊や施設使用の斡旋もしくは仲介を行う者を通じて、共用部分等を対象物件の外部者に使用させること、または
(3) 前号までに定める行為を実現するために自ら広告もしくは他者に共用部分等の情報を提供すること。
4 前項第1号および第2号に定める対象物件の外部者(以下「不法転貸先」という)は、本規約およびすべての細則に定める来訪者とみなさない。
5 第3項各号の行為を行なった居住者は、財務会計細則別表に定める特別使用料を管理組合に支払わなければならない。

財務会計細則 別表
(1項から7項省略)
8 特別使用料(規約第26条第5項)
規約第26条第5項に定める特別使用料の金額は、当該行為の対象となる共用部分等1件について50万円とする。

使用細則
第A2条 (共用部分等の標準禁止事項、善管注意義務等)
1 居住者、その来訪者および規約第26条により敷地および共用部分等の一部の使用ならびに立ち入りを承認された者は、本マンションの敷地および共用部分等の使用に当たり、善良なる管理者の注意をもって使用するともに、次の行為をしてはならない。
(1号から17号まで省略)
(18) 本細則各条に定める専用使用権を持つ者、使用契約者、使用を承認された者又は使用資格者が、当該共用部分等を他者に転貸する又は使用させること。ただし、規約又は本細則の別の定めにより禁止されない場合を除く。

読めば解ると思うが、簡単に解説する。

規約第26条第3項では、共用部分を使用するに際して、居住者の義務として、3つの類型の行為を禁じている。ただし、この禁止事項には「利益を得るために」という制限がついている。「業として」行うのは禁止だが、「無償なら可能だよ」という解釈の余地を残している。無償でAirbnb を行うような奇特な住民はいないだろうから、これで良いかな。

ちなみに、「業として」とは、
・利益を得る目的で
・不特定多数を対象に
・反復継続して
ある業務を行うことと解されており、第26条第3項の規定もこの考え方に基づいてできあがっていることが解る。

行為の主体を「区分所有権者」ではなく「居住者」としているのは、区分所有者の同居の家族、区分所有者から専有部分を賃借している賃借人まで広く網を掛けようという趣旨である。

禁止対象となる行為は第1号から第3号に規定されている。第1号は「自らAirbnb 事業を行う」、第2号は「Airbnb 業者を通じて行う」、第3号は「第三者の営業のための情報提供を行う」ことをそれぞれ禁じている。

同条第4項では、Airbnb を通じて宿泊する者は、合法的な来訪者とは見なさない旨規定されている。Airbnb は禁止されているのだから、利用者はいないはず。それでも宿泊する者がいれば、それは権限のない不法侵入者であり、場合によっては警察に連絡できるということを根拠づけている。ここで、「来訪者」というのは、別途定義を置いていて、「居住者を訪問する者で、規約第26条第4項に定める不法転貸先を除く者」としている。明示的に「不法転貸先」(Airbnb を利用して宿泊する者)は除いているわけである。

同条第5項では、それでもAirbnb 営業を行って利益を上げる者がいれば、その利益を召し上げるという規定。具体的には、財務会計細則に規定を置いており、利益が一泊10千円程度として、その50倍の「特別使用料」を支払ってもらうという構造にしている。

また、これは「1件」に対してであり、2晩Airbnb を提供したら、その倍の100万円という事となる。プールやラウンジのあるマンションの場合、「ゲストルーム」、「プール」、「ラウンジ」の使用はそれぞれ別件扱いとする工夫をするのが、より効果的だと思う。

規約本体に規定するだけではなく、規約を受けて制定している使用細則(うちではハード系施設の使い方や禁止事項を定めている)にも、確認的に同様の規定を置いている。それが、使用細則第A2条第1項第18号の規定である。

続いて、「シェアハウス」禁止条項を見ておこう。Airbnb と異なり、こちらは専有部を複数の者が共同使用する事となるので、そこに注目して規定している。

使用細則
第A1条 (専有部分および専用使用部分の共通遵守事項)
4 専用部分を第三者に貸し出す際は、複数の契約者に共同で使用させてはならない。

「シェアハウス」という定義が難しいが、以下のように考えている。

まず、対象となる行為は「専用部分を第三者に貸し出す」行為としている。区分所有者が現に居住しているかどうかは問題ではない。実際問題としては、区分所有者が現住していれば管理組合としては区分所有者を相手にいろいろと働きかけうる。非居住の場合、管理組合からの働き掛け先が解らずに困ることになる。実際には「シェアハウス」に出すくらいだから、区分所有者は現住していないだろう。

そして、貸し出す際に「複数の契約者に共同で使用させる」行為を、「ハウス」を「シェア」するととらえて禁止している。実際には防犯上、何らかの部屋の改造工事が必要だろう。工事申請が出てくるので、そこで捕捉できると考えているので、上の規定で十分網を掛けられるのかなと本件については楽観的である。

ブリリアマーレ有明さんの規定は、専有部に不特定の縁故者以外の人間が「宿泊」することも禁じていて、その結果シェアハウス、Airbnb 防止効果を上げようとしてる。うちは、Airbnb に関しては、専有部の貸し出しを禁ずる所までは踏み込まず、共用部の使用を禁ずるだけにとどまっているのが、異なるところ。共用部利用の有無にかかわらず、「非縁故者がマンション内に入ってくること自体が、住民にとってストレスとなる」という思想であろう。うちは逆に「専有部内でAirbnb 営業するのまでは関知しないけど、共用部を使わすのは止めてね」という考え方。

どちらが良いというわけで歯無く、マンション毎の文化の差であろう。

airbnb 対策の規約文言 1/2

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最近話題のAirbnb について、うちのマンションの取り組み・・・・・・といっても、規約・細則を制定しただけだが・・・・・・を紹介する。Airbnb については、消防法、旅館業法上の問題点もあるが、言及するにとどめて、深入りはしない。本稿の目的は、「規約・細則の実例紹介」なのだ。

まずは、読んでおくべき記事のまとめ。これ以外にもあるが、この3つを読めば「管理組合」視点からの問題の詳細が解ると思う。

1. はるぶーのマンションヲタクな日々

「管理組合からみた Airbnb -4 いきなりまとめ」
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-12068597308.html

自ら「ヲタク」という、はるぶーさんのまとめページ。Airbnb に関して、管理組合の視点から問題点を指摘している。はるぶーさんのマンションは、これから対応策を検討するとのこと。

2. マンション・チラシの定点観測

「マンション管理規約 Airbnb禁止条項のポイント」
http://1manken.hatenablog.com/entry/2015/08/12/070556

はるぶーさんが「Airbnb編は圧巻」と絶賛している武内さんのブログ。確かによくまとまっている。

3. ブリリアマーレ有明

「日経ビジネスの取材を受けました&Airbnb等を利用した貸し出しの禁止を定めた管理規約第12条4〜7項を公開します」
http://bma33.com/blog/115.html

武内さんのブログでも紹介されている、湾岸の豪華共用施設がセールスポイントのタワーマンションのホームページ。「日経ビジネス」の取材内容も含めて、規約を公開してくれている。この記事に触発されて、拙稿を書いたのだ。


振り返ってみると、Airbnb 問題に関して、「管理組合として対応策を検討しなくちゃね」という動きが出始めたのは、今年の5月後半くらいからだったかな。管理組合理事長を中心とする勉強会「RJC48」の掲示板で、問題提起があり、実際にAirbnb の対象となっている湾岸地域、武蔵小杉地域などの先進的理事長(怖い理事長と言うこと)を中心として、活発な議論がなされていた。

元々は、「ゲストルームを借りて、それをAirbnb に出して利ざやを稼ぐ」というケースだったが、議論が展開して「専有部の一部の部屋をAirbnbにだす」という動きがあることも報告された。

前者に関しては、共用部を有料で利用させているマンションからは、「稼働率が上がって収入増になる」という意見もあった。これに対しては、「管理組合として儲けを目的に共用部を運営しているのではない」という批判もあった。

いろいろと意見はあるが、管理組合の立場からAirbnb の問題点はおおむね以下のようなことだろう。

a. Airbnb で借りた宿泊者が、共用部を利用する際に、往々にしてマナーが悪い。汚す、騒ぐ、傍若無人に振る舞う等により、住民の平穏静謐な生活ができなくなる。
b. 共用部の使い方のルールを知らないので、禁止された行為を行う。
c. 不特定多数の部外者がしょっちゅう出入りし、治安上問題。

大多数の住民からすると、「外部の人間に、マンションを荒らされたくない」というのが本音だろう。できれば排除したいが、規約等にAirbnb禁止条項が無ければ規制もできない。ならば、規約を改定して禁止条項を入れればいいのだ。

5月にAirbnb 問題が騒がれ始めたとき、今年6月の通常総会に規約・細則の全面的改定を提案すべく、作業中だった。すでにほとんど草案ができていたが、「どうせ改定するのなら、これも追加するか」と急遽取り込んだ次第である。うちの場合、マンションの交通利便性や、共用施設の充実度からみて、すぐにAirbnb の対象となるとは考えにくかった。しかし、「備えあれば、憂いなし」なので、早め早めに対策を講じておくに如くはない。

実は昨年の総会に当時話題となっていた「シェアハウス」禁止条項を追加しようと思っていたことあるので、Airbnb 条項と合わせて規定することとなった。「シェアハウス」単独だと、いろいろと議論になるが、規約・細則全面改定の一部として出せば、目立たないだろうという総会対策上の思惑もあったのは否定しない。

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夏祭り


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8月最後の土曜日、恒例の夏祭り。あいにくの小雨模様だが、あえて晴れバージョンのテント配置にして開催。ステージが濡れて、演目(殺陣道)の最中に出演者がすべるというアクシデントもあったが、全体的には問題なく進行。それでも何かスリップ対策を考えないと駄目だなあ。

ステージでは、地元の伝統芸能のばか面踊り、高校生大道芸人のジャグリング、近くの文化センターによる殺陣道やベリーダンス、住民のコーラスグループのコンサート、そして最後の大ビンゴ大会で大盛り上がりだった。なかなかビンゴが出ず、やきもきした雰囲気になったが、まあそれも楽しみの一つだろう。

ステージ以外でも、屋台、射的、くじ、今年初めて企画の流しそうめんに、住民が楽しんでいた。100人を超える運営スタッフが進行に配慮して、無事に終了。住民による手作りの祭り、子供達も大いに楽み、忘れられない思い出になったと思う。

[15/08/29:土]


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ラジオ体操最終日

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長かった夏休みも終わりに近づいてきた。朝のラジオ体操も今年最後。このところ、夏とは思えないような涼しい天気が続いてるが、子供達は元気いっぱい。朝早くからマンションの玄関前に集まって、友達と走り回っている。

最後の日にはお菓子とジュースを配るのが恒例。これを目当てにラジオ体操にでる子供もいるようだ。それでも早起きして体を動かすのはいいことなんで、お菓子で釣るのも「あり」かな。特に、夏休みの終わりは、授業再開に備えて早起きの習慣を取り戻すという意味がある。

どんな物を配っているのか、わかりやすいように、お菓子を積み上げてみた。3種類のポテトチップ、クッキーから一つだけもらえる。子供達のお目当てはどのお菓子かな? これにオレンジの缶ジュースがついて、今日のおやつはこれで決まりかもね。

[15/08/28:金]

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祭りの参加券配布

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夏祭りには住民であれば誰でも参加できる。しかし、屋台や縁日にはそれなりのコストがかかっているので、無料でというわけにはいかない。さりとて現金を扱うのは、いろいろと問題が生じかねないので、「マンション券」という祭り専用通貨を作って、これで決済する。

その金券は、50額面券(50円に相当)を10枚、それぞれの住戸に配布する。どの程度の参加率か把握したいこともあって、金券そのものを配布するのではなく、まず参加券を配り、引き換えに金券とビンゴカードを渡している。

参加券は、祭り特集のニュースに綴じ込み、メールボックスに入れる。写真は、ニュースが差し込まれたメールボックス。こうしてみると壮観だなあ。この方式にしたのは、「どのボックスに、差し込まれているかが一目瞭然となる」からであり、全部入っていることを確認したのちに、入れていくことになる。この方式を採用する以前は、入っているボックスと入っていないところのボックスがわかりにくく、数が合わないときに見つけるのが大変だったからである。ボックス数と同じだけニュースは用意しているので、ちゃんと全部はいるはずなんだが、往々にして足らなくなったり、余ったりするんだよねえ(苦笑)

今回も2枚足らなくなった。心当たりがあったので確認したら、やはり正解で、この方式のおかげかなと思う。


[15/08/22:土]
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